Как сказал Михаил Мень,  Министр строительства и ЖКХ РФ, отказ от долевого строительства  будет плавный. На весь процесс президент выделил три года. А это означает, что с июля 2018 года «долевка» никуда с рынка не уйдет.

В настоящее время дорожная карта о постепенном переходе на проектное финансирование  только передана Правительству. Она даже не утверждена. Да и дорожная карта, надо понимать, - это не закон, это лишь вектор направления.  Однако в данной дорожной карте предусмотрены возможные преференции для застройщиков, которые будут работать через эскроу-счета уже с середины лета следующего года.

Как известно, последние, самые жесткие требования, к застройщикам вступают в силу 1 июля 2018 года. Но, возможно, при работе с эскроу-счетами будут поблажки. Пока нет точного понятия, какие послабления стоит ожидать, но, скорее всего, это коснется уставных средств и собственного капитала. И, конечно, при работе с эскроу-счетами отпадает требование в банковском сопровождении, так как оно изначально подразумевается.

Эскроу-счета привлекают на рынок жилья третьего участника. То есть в процессе строительства жилья будут участвовать не только застройщик и дольщик, но и банк. Дольщик на начальном этапе строительства будет отдавать свои деньги уже не напрямую застройщику, а банку, открывая соответствующий эскроу-счет. А уже после этого банк будет финансировать застройщика.

И вот с этим финансированием еще пока не все ясно. Банки будут получать  деньги от дольщиков под ноль процентов, то есть фондирование у них будет бесплатное, но отдавать  денежные средства девелоперам они бесплатно не будут. И один из главных вопросов этого процесса, по какой цене эти деньги придут к застройщику? И ответа на этот вопрос пока нет. Минстрой серьезно обсуждает эту проблему с ЦБ, так как банки смогут поставить девелоперов на колени. А ведь все риски при этом лежат на государстве, на государственном компенсационном фонде, эти риски не несут банки.

Есть надежда, что банки будут конкурировать за эти деньги и будут выдавать их за «человеческий» процент.  Но пока конкуренции нет, а есть большая вероятность того, что банки будут выдавать деньги девелоперам под коммерческий процент.

Выход из этой проблемы, на мой  взгляд, есть в регулировании тарифов. Необходимо установить верхний предел  ставки, а дальше, вниз, банки должны будут конкурировать. Но установка тарифов – вопрос не в компетенции Минстрой, это зона ответственности ЦБ.

Есть и второй вопрос, не менее важный, в этом процессе. Цифры по объемы ежегодного ввода жилья напрямую зависят от инвестиций. У банков будут такие деньги? Это тоже вопрос не к Минстрою. На мой взгляд, банковское сообщество не в полной мере готово для обслуживания стройкомплекса страны в части жилищного строительства.

Третий вопрос в том, что у нас есть не только обманутые дольщики, но и обманутые вкладчики. И обманутых вкладчиков значительно больше, чем обманутых дольщиков. И надо предусмотреть все, чтобы введение банковского сектора в сферу строительства жилья не увеличило риск обмана дольщиков.

Стоит также отметить, что в процессе отказа от «долевки» аппетиты придется уменьшить и владельцам земельных участков, доходность их бизнеса уменьшиться. Земельный ресурс не может стоить 20% от стоимости всего проекта.

 

По материалам свйта:  www.rcmm.ru